A sombra do capital imobiliário nas nossas praias

Orla de João Pessoa

Um exemplo radical de exploração da paisagem além de suas possibilidades, terminando por destruí-la, pode ser observado em Balneário Camboriú, em Santa Catarina. Ali, a construção de enormes arranha-céus à beira-mar inutilizou o banho de sol na faixa de areia após as 14 horas. Uma sombra medonha dos edifícios se projeta muito além da linha de arrebentação das ondas, exemplificando como a falta de regulação pode ser maléfica para o interesse coletivo e o bem comum. Em 2021, uma obra milionária foi executada para alargar a faixa de areia, originalmente de 25 metros em média, para 70 a 180 metros. Mesmo assim, o problema não foi inteiramente resolvido e já há sinais de perda, em alguns pontos, da faixa acrescida.  

Numa situação diametralmente oposta, João Pessoa, capital da Paraíba, goza de uma posição privilegiada em relação à proteção da paisagem junto à orla marítima e à prevenção de sombreamento da faixa de areia. Nas quadras próximas à praia não há edifícios altos. Eles só existem numa faixa bem mais recuada, não sendo colados nas divisas laterais. Dessa forma, não se formou a barreira junto ao mar, como em Balneário Camboriú, havendo melhor distribuição da capacidade de visualização do mar e melhor circulação dos ventos. 

Isso foi possível graças a preceitos inscritos na Constituição do Estado da Paraíba (artigo 229), promulgada em 1989, depois reafirmados pela Lei Orgânica do Município de João Pessoa (artigo 175), aprovada em 1990. De acordo com tais instrumentos legais, ficou estabelecida uma área de proteção de 500 metros a partir da maré mais alta (preamar de sizígia). Dentro dessa faixa, os primeiros 150 metros são considerados área de proteção total, onde não é permitido construir. A partir desse ponto, a legislação prevê crescimento gradual das edificações. As construções partem de cerca de 12,9 metros e só podem atingir o limite máximo de 35 metros no final da faixa de 500 metros. Em 2024, houve uma tentativa de flexibilizar essa legislação, mas tal intento foi considerado inconstitucional.

No Rio de Janeiro, muito antes de outras cidades, estabeleceu-se o modelo Copacabana, com seu paredão de edifícios junto à orla. Entre 1969 e 1971, o alargamento da faixa de areia de 21 metros para 73 metros, reduziu o efeito do sombreamento desses prédios sobre a praia. Já Ipanema era caracterizada por edifícios baixos na orla, entre os quais aquele em que morou JK. Mas, aí vieram prefeitos, como Marcos Tamoio, que flexibilizaram as regras de altura para hotéis na orla. Depois essas flexibilizações se estenderam aos edifícios residenciais e as sombras desses gigantes se projetaram na areia.

Visando combater este problema, a Lei Complementar 47/2000, assinada pelo Prefeito Luiz Paulo Conde, proibiu que edifícios na área fronteira às praias, em toda a orla marítima da cidade, projetassem sombras sobre o calçadão e/ou areal. Em 2001, o Prefeito Cesar Maia assinou o Decreto nº 20.504, que regulamentou a referida lei. As edificações que já estivessem licenciadas, mas que ainda não tivessem concluído a primeira laje, deveriam ter que alterar o projeto, adequando-o à proibição de sombreamento da faixa de areia.      

Ocorre que nos últimos anos, com a profusão de transferência de potencial construtivo de outras áreas da cidade, instituída pelo Prefeito Eduardo Paes, bairros, como Ipanema, estão sendo verticalizados de forma absurda. O potencial construtivo transferido é acrescido ao que a legislação dos locais escolhidos pelos investidores permite, resultando em verdadeiros monstrengos. Muitos desses novos edifícios estão sendo construídos em ruas mais atrás da orla da praia. Mas, por suas alturas exageradas, são capazes de projetar sombras sobre a faixa de areia. É importante notar que a Lei Complementar 47/2000 se refere a edifícios na área fronteira às praias, já que não se imaginava que no futuro um prefeito viesse a permitir prédios tão altos no interior do bairro, com sua sombra alcançando a areia.

Surge, então, a Lei Complementar nº 298/2026, de autoria do Vereador Pedro Duarte, que altera a redação da lei anterior, retirando a especificidade de edifícios na área fronteira às praias e estendendo a proibição de projeção de sombra sobre o calçadão e/ou areal a qualquer edificação em todo o Município. Tal alteração será positiva se não vier acrescida da interpretação de que deixa de valer o Decreto nº 20.504, aquele que proíbe que edifícios já iniciados sigam adiante se estiver previsto o sombreamento da praia. A lei original teve apenas a sua redação alterada, com ampliação da sua abrangência. Não houve revogação de nenhum dispositivo anterior, nem do decreto que a regulamenta. Então, é de se acreditar que monstrengos já iniciados, e que porventura possam sombrear a praia, não devem poder seguir adiante.

O problema é que no Rio de Janeiro os interesses do mercado imobiliário dominam as decisões da Prefeitura. O licenciamento ambiental e urbanístico está submetido a essa lógica. A distorção do Estatuto das Cidades praticada na cidade, permitindo essa farra com os potenciais construtivos idem. Até a gestão do Patrimônio Cultural está submetida à regra de que o desejo do empresário é lei. Se as edificações já iniciadas, com potencial de sombreamento da praia, forem adiante, saberemos que a lei do mercado é a que continua valendo na cidade. 

Artigo publicado em 26 de fevereiro de 2026 no Diário do Rio.

 

Metros quadrados voadores

O antigo Campus Fidei, uma área de 1,36 milhão de metros quadrados em Guaratiba, será transformado pela iniciativa privada no futuro autódromo da cidade. É aquela área que iria receber a missa campal do Papa Francisco, mas que foi inundada numa chuva, se transformando num grande lamaçal, que inviabilizou o evento. Os empresários responsáveis pela construção do futuro autódromo levantarão recursos para a realização desse empreendimento com a solução mágica que vem sendo sacada à exaustão pela atual gestão da Prefeitura do Rio, a venda de potencial construtivo. 

O que seria hipoteticamente possível construir na área do Campus Fidei, calculado pela Prefeitura, através da Lei Complementar 273/2024, em aproximadamente 2,300 milhões de metros quadrados, será transferido mediante compra desse potencial construtivo para ser usado em outros bairros da cidade. Isso representa 7,3 vezes o que já foi licenciado pelo programa Reviver Centro. Como o mercado imobiliário está sempre de olho na Zona Sul, especialmente nos bairros de Ipanema, Leblon e Botafogo, é lá que boa parte dessa avalanche de metros quadrados para construção será acrescida ao já edificado. Eles se sobreporão ao que lá já é permitido. Isso destrói a ambiência e a qualidade de vida desses bairros. Mas, o Prefeito está mais interessado nos negócios, e bem menos na paisagem da cidade ou em questões que afetem a vida dos cariocas. 

Se essa fosse a única operação de transferência de potencial construtivo na cidade, já seria um desastre. Mas a ela é necessário adicionar a operação para a ampliação do estádio do Clube Vasco da Gama, a do Imagine, no Parque Olímpico, e o próprio projeto Reviver Centro. Todos esses projetos abrangem áreas muito grandes e estão colocando milhares de metros quadrados flutuantes à venda. Depois de vendidos, eles aterrissarão em bairros que serão enormemente impactados por esses acréscimos de metragem edificada à margem da legislação vigente. Seria importante que a academia se debruçasse sobre esta questão, quantificando esses metros quadrados voadores e o impacto disso na cidade.  

O Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, que deveria balizar os parâmetros de construção pelos próximos dez anos, foi tornado uma peça decorativa. Uma grande quantidade de permissões de edificação acima do que define o Plano Diretor está se concretizando nesse exato momento. O ordenamento urbano da cidade se tornou um cassino, onde o dinheiro é quem dita as regras do jogo.

Esse é o caso também da Lei da Mais Valia e Mais Valerá, em que ilegalidades são regularizadas mediante pagamento até mesmo na fase de projeto, acrescentando outras camadas de imprevisibilidade à legislação urbana do Rio. Tal lei é uma excrescência contra a qual a cidade luta há várias décadas. Quando elas são contestadas na justiça, um novo prefeito as restabelece. O atual prefeito copiou Crivella na inovação legislativa, ao aceitar aprovar uma irregularidade antes mesmo que ela seja executada, ou seja, ainda na fase de projeto. 

Já a venda torrencial de potencial construtivo para ser alocado em outros bairros é uma distorção do Estatuto das Cidades. Este prevê a cobrança sobre potencial construtivo, de forma a arrecadar recursos a serem investidos em benefício público nas próprias áreas em que se arrecada. É o que ocorre, por exemplo, na Área Portuária, onde segue-se a regra de uma Operação Consorciada. Lá a Prefeitura, através de lei votada na Câmara de Vereadores, definiu o volume de potencial construtivo disponível e os colocou à venda. E as construtoras pagam para terem o direito de usá-los.

A definição de potencial construtivo de um terreno é sempre feita pelo Poder Público. Ele é um bem com valor monetário, podendo ser significativo caso se aplique sobre uma área valorizada. E esse valor pertence à coletividade. Mas, a Prefeitura do Rio, com a anuência da Câmara de Vereadores, vem permitindo que particulares negociem esses potenciais construtivos, ou seja, bens públicos, como se fossem seus. Eles são oriundos de terrenos situados em diferentes locais da cidade e a sua venda está beneficiando os proprietários desses mesmos terrenos e não a população carioca. Com os recursos advindos dessa venda esses empresários financiam seus projetos imobiliários. Se isso não for uma ilegalidade, é, no mínimo, uma situação que fere os padrões da moralidade. 

Artigo publicado em 13 de novembro de 2025 no Diário do Rio.

 

Mais um retrocesso no Patrimônio carioca

Desde o surgimento da noção de Patrimônio, ainda no século XIX, o universo que ele abarcava foi se tornando mais abrangente. Ampliou-se também a participação da sociedade na sua definição. Inicialmente somente bens de caráter excepcional, como palácios, igrejas e obras de arte eram considerados. Mas, o conceito passou a abranger centros históricos das cidades, sítios de batalhas históricas, locais importantes para a ciência e paisagens. Atualmente, também os bens imateriais foram incorporados à noção de Patrimônio.

Dois aspectos são dignos de serem ressaltados em todo esse processo. O primeiro foi o surgimento da noção de Patrimônio Cultural, em substituição à noção de Patrimônio Histórico e Artístico. Quando a Cultura passou a embasar o reconhecimento de um bem como Patrimônio, houve uma enorme ampliação daquilo a que se dá esse valor. A arquitetura vernacular, ou seja, aquela produzida pelo povo, sem regras acadêmicas, pode ser reconhecida. É o caso, por exemplo, do tombamento da Casa da Flor, em São Pedro da Aldeia, uma edificação ornada, interna e externamente, com caquinhos de cerâmica, vidro e louça pelo Senhor Gabriel Joaquim dos Santos, a partir de um sonho que ele teve em 1912. Da mesma forma, foram tombadas a Pedra do Sal, a Escadaria Selarón e os mantos do Bispo do Rosário. 

Outra importante modificação ocorrida no mundo do Patrimônio, decorrente da anterior, é sobre quem tem o poder de definir o que é Patrimônio. Nos tempos do Patrimônio Histórico e Artístico, essa definição estava restrita a historiadores e a arquitetos da academia. Mas, com o advento do conceito de Patrimônio Cultural a percepção do valor como Patrimônio nasce da população, da valoração que esta tem sobre as coisas e fatos que a cercam. Os órgãos de Patrimônio agora devem ter a sensibilidade para chancelar esse sentimento, que surge não apenas no mundo acadêmico, mas também nas ruas.

No entanto, um fato recente coloca em xeque todo esse progresso conquistado. O Supremo Tribunal Federal – STF mandou destombar a casa situada à avenida Epitácio Pessoa 1540 a partir de um parecer de um arquiteto, ex-superintendente do Iphan-RJ. Esse parecer trata da presumível falta de qualidade estilística de sua arquitetura. A casa em questão é uma residência unifamiliar projetada por F. Sabóia em 1935 e tombada pelo Município do Rio de Janeiro em 2002. O Decreto 22.007/2002 que produziu o tombamento desse e de outros imóveis no entorno da Lagoa Rodrigo de Freitas traz como justificativas a necessidade de proteção da área de entorno da lagoa, a necessidade de proteção do patrimônio construído no seu entorno imediato e a preservação da história da ocupação do local, da sua paisagem e da memória carioca.

Como se vê, muito corretamente, na justificativa do tombamento havia a percepção real de que a história da ocupação do entorno da Lagoa Rodrigo de Freitas se perdia com as sucessivas demolições e reedificações nos seus terrenos, e que a paisagem estava sendo alterada, não restando elementos que registrassem a memória local. É importante notar que essas grandes casas do início da ocupação daquela área eram elementos importantes da constituição da sua paisagem. Não houve no Decreto qualquer menção à pureza estilística da edificação ou suas eventuais qualidades excepcionais como edificação.  

No entanto, é exatamente a busca por pequenos defeitos estilísticos e mudanças ocorridas na edificação original ao longo do tempo que o arquiteto, autor do parecer que embasa o destombamento, realiza ao longo do seu documento. O STF ao determinar o destombamento do imóvel por tais razões, desconsiderando as corretas justificativas do decreto de tombamento, provoca um retrocesso de mais de uma centena de anos na evolução do conceito de Patrimônio. Segundo essa ótica bolorenta, não valem mais o apreço da comunidade pela existência desse marco na paisagem local, nem a noção de paisagem. Somente a opinião de um erudito, de um scholar, poderia validar um tombamento.

Além dessa visão retrógrada, o STF ao decidir sobre a validade de um tombamento municipal parece extrapolar de forma gritante a sua função de guardião da Constituição. Mesmo que a Prefeitura do Rio de Janeiro estivesse equivocada no seu decreto de tombamento, o que não é o caso, esse equívoco não seria uma agressão à Constituição brasileira. Muito pelo contrário, cabe aos Municípios a definição das regras de uso do solo urbano. E a preservação do Patrimônio Cultural se inscreve nessas atribuições, ainda que compartilhadas por Estados e pela Federação.  

O parecer do “especialista” e a ação desastrada do STF têm consequências. Os proprietários do imóvel já entraram com o pedido para a sua demolição. Perde a cidade um de seus marcos e perdem os cariocas. Tudo isto por interesse financeiro, já que o terreno, sem o imóvel destombado, estaria avaliado em R$ 130 milhões. Como educar os excelentíssimos ministros do STF sobre Patrimônio?    

Artigo publicado em 05 de setembro de 2025 no Diário do Rio.

 

Buraco do Lume ou dos cariocas?

Buraco do Lume - foto Roberto Anderson

Nos últimos meses, uma série de artigos têm sido publicados na imprensa carioca contestando articulações do mercado imobiliário que possibilitem a construção de um edifício no terreno conhecido como Buraco do Lume, localizado no Centro, no Rio de Janeiro. Com a absurda lei do gabarito livre, de iniciativa do Prefeito Eduardo Paes, e que visa emular naquela área os arranha-céus de Manhattan, o céu é o limite para qualquer edificação que porventura substitua as árvores lá existentes. No entanto, o Prefeito faz que não é com ele, e não vem a público desautorizar essa possibilidade. Se o fizesse, estaria em consonância com opinião anteriormente por ele mesmo manifestada.

O tal buraco, ali atrás da Praça Mário Lago, antiga Melwin Jones, foi a área escavada para receber as fundações de um prédio. Tornou-se buraco quando o Grupo Lume o abandonou e paralisou as obras, após sofrer intervenção federal, por um acúmulo de gigantescas dívidas. Ficou assim por muitos anos, cheio de água da chuva e do lençol freático. Para evitar a proliferação de mosquitos, a Feema chegou a colocar peixes no lago que havia se formado. 

Israel Klabin, um prefeito de curto mandato, mas de muita ação, tomou a sábia decisão de aterrá-lo na década de 1980. Depois disso, ficou um terreno cercado por cabos e coberto de terra. Pouco a pouco, sem planejamento, foi ganhando mudas de árvores e ficando com jeito de quintal, em pleno Centro do Rio. Só mais recentemente, com o desgaste dos cabos que o cercavam, passou a ser atravessável, consolidando seus ares de espaço público. 

Na origem, o caráter privado do terreno é bastante discutível. Era parte do Morro do Castelo, equivocadamente demolido. Com o desmonte do Morro, tornou-se área pública e, por artifícios da administração da cidade, na década de 1970, foi incorporado ao patrimônio do antigo Banco do Estado da Guanabara. Mais tarde, foi repassado a investidores privados, entre eles o malfadado Grupo Lume. Com os problemas financeiros deste último, a propriedade do imóvel retornou então ao Banerj. E seus sucessores voltaram a privatizar o terreno. Essa confusa história da sua propriedade indica que o uso público do imóvel seria algo natural, uma volta às suas origens.

Que ameaças pairam sobre esse uso público? Primeiramente, a Lei dos Puxadinhos do Crivella, de 2020, aproveitou o embalo e revogou o Decreto nº 6.159, de 30 de setembro de 1986, que indicava o uso cultural como único uso possível para o terreno. Mas essa lei foi suspensa pelo STF, em razão de conter uma série de irregularidades. Vale lembrar que o Prefeito Eduardo Paes, em 2024, aprovou nova Lei dos Puxadinhos, igualando-se a Crivella em malfeitoria. Em 2022, os deputados estaduais aprovaram o projeto de lei do Deputado Rodrigo Amorim (União Brasil), que desfazia o tombamento legislativo do imóvel. Curiosamente, os esforços para tornar o local edificável vêm da extrema-direita e do evangelismo da Igreja Universal, representada pelo então prefeito Crivella. 

O que o carioca deseja? Que o prefeito garanta o uso público do espaço. Se, depois de tantas negociações ainda existir algum direito construtivo no terreno, que a Prefeitura proponha a troca de local desse potencial construtivo. Isso já foi feito na encosta do Morro Dois Irmãos. O então Secretário de Urbanismo Alfredo Sirkis comandou essa transação, permitindo o posterior reflorestamento daquela encosta. 

O Prefeito Paes conhece o mecanismo. Quando lhe interessou, como torcedor do Clube Vasco da Gama, permitiu a transferência de potencial construtivo até do gramado do estádio, o que gerou bons ganhos para o clube, viabilizando a ampliação daquele equipamento. 

No tal Buraco do Lume atualmente existem cerca de 45 árvores, sendo a maioria já crescida. Lá existem mangueiras e goiabeiras, árvores típicas de um plantio fortuito. Mas, há também touceiras de palmeiras areca-bambu, palmeiras jerivá, paineiras, ipês, figueiras religiosas já grandes, e fícus. Estes últimos costumam ser transplantados de vasos ornamentais quando seu tamanho excede o espaço das casas e escritórios. Nessas árvores, pássaros fizeram seus ninhos. E sob suas sombras descansam trabalhadores. 

O Buraco do Lume precisa continuar como esse quintal no meio do Centro. Não é necessário muito planejamento, basta que sejam plantadas mais árvores, de preferência frutíferas. Ele funciona como área de infiltração das águas pluviais numa área já muito densa e impermeabilizada. Qualquer chuva mais forte e a Rua São José ali ao lado já alaga. Sem esse escoadouro das águas, a situação vai piorar. 

Os cariocas transformaram um lugar com nome de buraco num espaço aprazível. Tomaram posse e o lugar agora é deles. Nenhum incorporador deveria ter o direito de destruí-lo.

Artigo publicado em 06 de fevereiro no Diário do Rio.