A eterna luta dos cariocas contra a Lei dos Puxadinhos

Mais uma vez a sociedade civil do Rio de Janeiro se organiza para combater a lei dos puxadinhos. No fim do mês passado, a Federação das Associações de Moradores do Rio de Janeiro entrou com uma representação contra a Lei Complementar 281/2025 no Ministério Público do Rio de Janeiro. É a famigerada lei da Mais Valia, pela qual, em se pagando, construções irregulares podem ser legalizadas. Essa lei já foi abatida diversas vezes, seja por pressão da sociedade, seja por decisão judicial. Mas, sempre há um prefeito disposto a ressuscitar tal barbaridade. O último foi Eduardo Paes. 

Crivella já o tinha feito, e sua lei foi derrubada pela Justiça, que a considerou inconstitucional. A lei daquele prefeito ainda inovava, criando a legalização do malfeito antes mesmo de sua execução. Era a chamada "mais valerá", em que, ainda na fase de projeto, era possível legalizar aquilo que contrariava os parâmetros urbanísticos. E não é que o prefeito Eduardo Paes copiou Crivella, tanto na Mais Valia, quanto na Mais Valerá? A fome arrecadadora desses prefeitos os leva a vender a qualidade de vida dos cariocas e a sua paisagem. 

A representação da Federação das Associações de Moradores se baseia em aspectos da Lei dos Puxadinhos que alteram o Plano Diretor, uma lei maior da cidade. Essa situação fere a hierarquia entre as normas que compõem a ordem jurídica do Município. Segundo jurisprudência estabelecida pelo Supremo Tribunal Federal, há uma hierarquia superior do Plano Diretor em relação às demais leis municipais relativas ao uso do solo. Estas devem estar de acordo com o Plano Diretor, não podendo alterá-lo.

A lei dos puxadinhos de Eduardo Paes permite, por exemplo, a intensificação, sem limites, do uso não residencial nas zonas Residencial Multifamiliar 1 e 2. Conquanto a mistura de usos seja interessante, a lei permitiria a quase exclusão do uso residencial, já que deixaria de haver limites. A lei do prefeito Paes permite ainda que se ultrapasse os limites de gabaritos dos bairros em até dois pavimentos. Se o Plano estabeleceu limites, como poderia uma lei inferior alterá-los?

A representação da Federação das Associações de Moradores chama a atenção também para a possibilidade das edificações mais baixas de uma quadra subirem suas alturas até à altura das edificações que já são mais altas, mesmo que tais alturas não mais sejam permitidas na legislação. Isso representaria a revogação de limitações estabelecidas posteriormente à construção das edificações mais altas. Tal permissão poderá criar uma onda de demolições em massa para a reconstrução de edifícios mais altos, sem atentar para os limites ambientais e paisagísticos. 

A lei dos puxadinhos ainda altera definições dos limites das zonas urbanas estabelecidas pelo Plano Diretor, o qual só poderia ser avaliado após cinco anos e revisto após dez anos. Essa intervenção no Plano Diretor com leis pontuais tem sido a regra da Prefeitura do Rio de Janeiro nas últimas administrações. Ela cria uma anarquia jurídica, já que leis inferiores estão alterando uma lei maior. Cria também imprevisibilidade e o favorecimento de projetos privados apadrinhados. Uma decisão favorável da Justiça ao pleito da Federação das Associações de Moradores poderá restabelecer alguma ordem nesta confusão que se tornou a administração municipal da Cidade do Rio de Janeiro.

Artigo publicado em 14 de agosto de 2025 no Diário do Rio.

Mais Mais Valia, mais Mais Valerá

As legislações do gênero Mais Valia são bem antigas entre nós. Vêm desde 1946, quando o Rio de Janeiro ainda era o Distrito Federal. São antigas e polêmicas, uma vez que representam atalhos para, mediante pagamento, legalizar o que foi feito errado nas edificações. De tão previsíveis que são as suas edições, se tornaram incentivos à desobediência à legislação urbanística. Todos sabem que é possível fazer algo ilegal porque em algum momento o prefeito de plantão aprovará uma lei permitindo legalizar tudo. Se contar isso para um legislador de alguma cidade mais séria ele irá dizer que é mentira. Mas, no Rio isso é verdade.     

Ainda mais estranha foi a legislação criada por Crivella em 2020, e abraçada posteriormente por Eduardo Paes, de legalizar o errado que ainda não foi feito. Por ela, novamente mediante pagamento, seria possível legalizar uma infração às legislações municipais ainda na fase do projeto. Como se estaria legalizando um erro ainda não executado, ela ficou conhecida como Mais Valerá. O Ministério Público e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo a contestaram no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que a suspendeu. O STF manteve essa suspensão.

Mas, em 2022 o Prefeito Eduardo Paes enviou lei semelhante à Câmara de Vereadores, que foi aprovada. Estranhamente, não encontrou nova oposição das entidades que se bateram contra a lei do prefeito Crivella. Sem oposição, agora Paes encaminhou à Câmara de Vereadores o Projeto de Lei Complementar (PLC) nº 02/2025 que reedita a sua lei dos puxadinhos, com Mais Valia e Mais Valerá. Como ele tem uma maioria naquela Casa, pronta a aceitar suas propostas, o projeto certamente se tornará lei.

As periódicas edições dessas leis monstrengos jogam na lata do lixo as determinações do Plano Diretor, tornam sem sentido se ter regras para edificação, e destroem a paisagem da cidade. São instrumentos arrecadadores em que a qualidade de vida dos cidadãos é vendida por mais alguns recursos nos cofres municipais. Esses recursos se vão rapidamente, os efeitos das legalizações não. 

Já no seu segundo artigo, o PLC 02/2025 permite, mediante pagamento, aumentar a intensidade de uso de comércio e serviços em áreas da cidade. É verdade que a vedação a essas atividades em certas áreas vinha de uma visão do urbanismo funcionalista, que também vedava residências em áreas comerciais. Era um equívoco, mas sua superação precisa ser acordada através de discussões que tenham a participação da sociedade, e ser integrada ao Plano Diretor. Não é assim, via lei casuística, que se faz mudanças que poderão gerar conflitos em áreas em que a predominância da atividade residencial está consagrada.    

Hotéis, que em função dos eventos esportivos, receberam incentivos fiscais e autorizações para superar a média de altura dos bairros em que estão inseridos, agora poderão ser convertidos em edifícios residenciais. Coberturas poderão ser construídas acima do último pavimento permitido. Poderão existir acréscimos horizontais às edificações em quaisquer dos seus níveis. E varandas, que não contavam como áreas edificadas, poderão ser fechadas e incorporadas às áreas internas dos apartamentos. Tudo mediante pagamento.  

O PLC 02/2025 também incentiva, sempre mediante pagamento, a recomposição volumétrica das quadras da cidade, ou seja, onde existam pequenos edifícios cercados de grandões, eles poderão ser substituídos por edifícios altos, que se igualem em altura aos demais da quadra. Primeiramente, é necessário entender a razão da existência dessas disparidades de alturas entre os edifícios. Ela, em geral, é resultado de alterações casuísticas das legislações relativas às edificações na cidade ao longo do tempo. Num determinado momento só é possível edificar até tal altura, mas no outro, a altura permitida pode até dobrar. A edição de legislações pontuais, fora dos Planos Diretores, como o PLC em análise, é que produz essas discrepâncias. 

Se quadras com alturas harmônicas são desejáveis, também é verdade que edifícios menores, com muita personalidade arquitetônica, inseridos entre os grandes podem ser enriquecedores da paisagem urbana. Mas as pressões por parte das incorporadoras, para a sua demolição e posterior reconstrução, que o PLC propicia, podem levar ao seu desaparecimento. Isso, antes mesmo que a sociedade decida se gostaria, do ponto de vista do Patrimônio, que eles permanecessem. 

Essas legislações arrecadadoras e com potencial para mutilar a paisagem da cidade não são nada boas. Mas o Prefeito é pop, promove shows em Copacabana, e parece ser a única alternativa democrática para se derrotar a extrema-direita no Estado do Rio de Janeiro. Então tudo pode.

Artigo publicado em 08 de maio de 2025 no Diário do Rio.