Habitar a Área Central

Via entre armazéns do Porto do Rio - foto Roberto Anderson

Recentemente, algumas notícias alvissareiras apareceram nos jornais. A primeira, no mês passado, a de que uma empresa imobiliária estava lançando um empreendimento residencial próximo à Rodoviária Novo Rio, o Rio Wonder. Agora, nesta semana, a mesma empresa anunciou o lançamento de um segundo empreendimento na área. Já com relação ao Centro, foi noticiado que empresas já estariam buscando imóveis que representem oportunidades para investimentos na região. Elas estariam aproveitando as novas regras da Lei Reviver o Centro. Tais iniciativas representam uma guinada no longo marasmo de lançamentos de edifícios residenciais na área central.

Até 1994, a legislação urbana incidente sobre o Centro bania o uso residencial, reservando-o exclusivamente para as atividades de comércio e serviços. Foi na gestão do prefeito e arquiteto Luiz Paulo Conde que essa interdição foi abolida, e incentivada a construção de habitações, com a isenção da previsão de área de garagem nas novas edificações, por exemplo. Mas, apesar de correta, a Lei do Centro (Lei 2236/1994) surtiu pouco efeito. Houve o lançamento em 2005 do empreendimento Cores da Lapa, um grande sucesso de vendas e, depois, mais nada.

Já na Área Portuária, talvez a única iniciativa de construção de edifícios residenciais nos últimos tempos tenha sido o conjunto Moradas da Saúde projetado por Demetre Anastassakis e Claudia Melo, de 1996. De lá para cá, perdeu-se uma incrível oportunidade de se trazer mais habitações para aquela área, especialmente habitação social. A maioria absoluta dos terrenos eram públicos, pertenciam ao Governo Federal, o que já era mais de meio caminho andado no sentido de se dar um uso social aos mesmos. Mas eles foram privatizados, sem reserva de terrenos para habitação, e esta virou a noiva cobiçada, mas impedida de entrar na igreja.

Para construir habitação na área do Porto Maravilha o investidor tem que dispensar a possibilidade de colocar seus recursos num empreendimento voltado para serviços, geralmente bem mais rentável do que habitação para classes de média ou baixa renda. E, além disso, tem que comprar os Certificados de Potencial Construtivo (Cepacs), atualmente em poder da Caixa Econômica. A adoção dos Cepacs é bem vinda, já que representa uma forma do poder público se ressarcir dos investimentos feitos numa determinada área, que se valoriza justamente por tais investimentos. Mas, sem dúvida, são um custo a mais para o investidor, acostumado a não ter que pagar pela ocupação do espaço aéreo da cidade.  

Já no Centro, após as novas regras trazidas pelo projeto Reviver o Centro, o investidor é premiado com uma série de isenções de tributos e, se lhe interessar, com a possibilidade de construir alguns pavimentos a mais em determinados terrenos da Zona Sul e da Zona Norte, como contrapartida por seu investimento no Centro.  

Centro e Área Portuária são áreas vizinhas, com problemáticas que guardam alguma semelhança, no entanto separadas por condições de edificação bastante diferentes, fruto de um planejamento fracionado. Os recentes lançamentos na área são ótimas notícias, mas ainda é preciso verificar se configuram uma tendência. A função habitação na Área Portuária já sofria a concorrência dos baixos preços da terra em bairros da AP-5 e da atratividade locacional da Barra e do Recreio. Mas agora, é possível que venha a sofrer também a concorrência da atratividade criada para o Centro. São mesmo curiosos os caminhos do planejamento urbano na nossa cidade..

artigo publicado no Diário do rio em 08 de julho de 2021