As teorias urbanísticas contemporâneas consideram essa uma péssima ideia. Além da preservação de áreas verdes no entorno das cidades, como o “cinturão verde” de Londres, legalmente existente desde meados do século passado, atualmente se advoga a contenção da expansão horizontal, através do adensamento das áreas centrais, já infraestruturadas, no modelo conhecido como cidades compactas.
Para isso é preciso planejamento urbano e a real aplicação desse planejamento. No atual momento, em que se discute o Plano Diretor que orientará o desenvolvimento urbano da Cidade do Rio de Janeiro pelos próximos dez anos, é importante observar se as recomendações do plano que finda surtiram os efeitos desejados. Sem isso, corremos o risco de passar para o próximo plano sem uma prestação de contas referente ao plano anterior!
Atualmente, a Cidade do Rio de Janeiro está dividida em cinco áreas, o que facilita a compreensão das dinâmicas em curso e o seu direcionamento. São elas a Área de Planejamento 1 (AP-1), correspondente à área central; a Área de Planejamento 2 (AP-2), correspondente à Zona Sul e à Tijuca; a Área de Planejamento 3 (AP-3), correspondente à Zona Norte e aos subúrbios da Central e da Leopoldina; a Área de Planejamento 4 (AP-4), correspondente à Barra, Recreio e Jacarepaguá; e a Área de Planejamento 5 (AP-5), correspondente aos demais bairros da Zona Oeste.
O último Plano Diretor indicou orientações para a ocupação das cinco áreas de planejamento da cidade que, em parte, não se tornaram realidade. Assim, quanto ao crescimento, a AP-1 (excluindo-se a Área Portuária) e a AP-2 haviam sido definidas como controladas. Isso significava que a ocupação nessas áreas deveria sofrer restrições, já que foram consideradas próximas da saturação do adensamento e da intensidade de uso. É interessante notar que o projeto Reviver o Centro, recentemente aprovado na Câmara de Vereadores, altera essa percepção, incentivando novas edificações naquela área.
A AP-3 e a Área Portuária haviam sido definidas como incentivadas, ou seja, estimulava-se a sua ocupação, o que era correto, dado que, apesar de contarem com infraestrutura, perderam população nas últimas décadas. A AP-4 havia sido definida como condicionada. Isso significava que a sua ocupação dependeria da implantação de infraestrutura, já que a existente era considerada insuficiente. E a AP-5 havia sido definida como assistida, significando que o Poder Público seria responsável por trazer infraestrutura para a região, o que era correto. Mas, também, que incentivaria a sua ocupação, o que ia contra a orientação de se estimular a reocupação de outras áreas, como a AP-3 e a área portuária.
É importante observar que as orientações do último Plano Diretor, especialmente aquelas com relação às APs 4 e 5, iam em sentido contrário ao da ideia de cidade compacta. Elas apenas consagravam a tendência de crescimento urbano em direção à Zona Oeste, o que pode ter sido atrativo para o mercado imobiliário, mas não foi benéfico para o conjunto da cidade.
Para se entender o quão forte é essa tendência, vejamos alguns dados. Entre os anos de 1996 e 2006 a AP-4 (Barra, Recreio e Jacarepaguá) concentrou 57,76% de toda a metragem quadrada de edificações licenciada na Cidade do Rio de Janeiro. Esse quantitativo se refere aos licenciamentos para obras legais na cidade, já que há um número grande de edificações construídas à margem do licenciamento legal. De qualquer forma, ele dá a clara noção da importância da AP-4 para o mercado imobiliário carioca.
Entre os anos de 2010 a 2015, ou seja, metade do período abrangido pelo último Plano Diretor decenal, essa proporção pouco se alterou. Enquanto à AP-1 coube apenas 9,87% da metragem quadrada de edificações licenciadas na cidade, à AP-3 coube 17,96%, à AP-4 coube 47,79% e à AP-5 coube 16,55%. Somando-se as duas áreas de planejamento da Zona Oeste, obtém-se a incrível marca de 64,34% da metragem quadrada de edificações licenciadas na cidade naquele período. Como se vê, a marcha para o Oeste permaneceu como uma forte tendência, a despeito das indicações do Plano Diretor quanto ao incentivo à reocupação da AP-3, por exemplo.
É importante lembrar que na vigência do último Plano Diretor a Prefeitura fez um movimento de sinalização da prioridade de ocupação da Área Portuária, com o Porto Maravilha. Milhões de reais foram gastos na demolição da Perimetral, na construção do Túnel Marcelo Alencar, na renovação da infraestrutura local e na criação de espaços de convívio. No entanto, nada disso alterou a realidade da dinâmica imobiliária instalada na cidade, já que os dirigentes das empresas, podendo optar, optaram pelo já conhecido e seguro mercado imobiliário da Zona Oeste.
Assim, se quisermos aprovar um Plano Diretor para os próximos dez anos, que realmente provoque uma inflexão nas tendências até aqui verificadas, e que promova o adensamento urbano das áreas centrais, assim como da Zona Norte, será preciso enfrentar a difícil tarefa de orientar o mercado imobiliário de acordo com os interesses da cidade, consubstanciados nesse plano. Para tanto, seria interessante o estabelecimento de cotas de licenciamento para as áreas não prioritárias para adensamento. Uma vez esgotadas essas cotas, as áreas que se deseja adensar se tornariam mais atrativas. E, muito importante, é preciso que daqui a dez anos verifiquemos se as indicações do novo Plano Diretor foram para valer.
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