O Rio está à venda?

ZR-1, ZEIs, OUCs, AEIS e outorga onerosa do direito de construir são algumas siglas e expressões que você talvez não identifique do que se trata. Mas elas definem como a cidade é espacialmente organizada. A nomenclatura da legislação urbana é tão hermética, que o morador, o principal interessado, se afasta e acaba deixando para que especialistas resolvam a questão. Um erro, porque há muitíssimos interesses envolvidos, alguns muito favoráveis à especulação imobiliária, e bastante distantes do bem coletivo. A Prefeitura deveria se preocupar em divulgar e esclarecer quais são os conceitos e diretivas por trás dessas letras, mas não o faz. O resultado é a baixa participação em momentos, como o atual, em que se dá a revisão do Plano Diretor (PLC 44/2021). 

A Prefeitura do Rio, tanto na atual administração, como na anterior, preparou uma revisão do Plano Diretor (PD), tarefa obrigatória a cada dez anos, baseada em premissas equivocadas. Ela visualizou uma cidade em expansão, onde haveria uma crescente demanda para edificar moradias para as classes média e alta, que são as que podem pagar por esse bem. Ocorre que, como o censo demonstrou, a cidade do Rio de Janeiro, e cidades vizinhas, está encolhendo. O Rio perdeu 109 mil habitantes desde o último censo, o que corresponde a uma perda de 1,7% de sua população.

Além dessa premissa equivocada, há o fato de que a atual administração é excessivamente liberal, totalmente pró-mercado. Então ela partiu para uma forte desregulamentação. Conquistas passadas, como os Planos de Estruturação Local - PEUs, em que as comunidades de diversos bairros foram ouvidas, estão sendo extintos, e apenas parcialmente incorporados ao PD. Índices de aproveitamento de terrenos estão subindo de forma abrupta, em se comparando com os índices atuais, o que significa mais adensamento. Tentou-se, sem sucesso, liberar totalmente as alturas dos edifícios na Avenida Brasil e agora vem aí uma outra tentativa de liberação semelhante no Centro (no projeto Reviver 2). 

Essa mesma liberalidade com os índices de aproveitamento dos terrenos está sendo estendida a boa parte dos bairros da Zona Norte. Sem qualquer estudo de impacto ambiental, paisagístico e de vizinhança. Isto, apesar do artigo 4° do PD afirmar que "A paisagem cultural da Cidade do Rio de Janeiro constitui um de seus mais valiosos bens, configurando um ícone mundial consagrado e o mais importante patrimônio da cidade". O artigo 7° do PD afirma que uma das diretrizes do mesmo é "o planejamento da ocupação do solo baseado na capacidade de suporte e na disponibilidade de infraestrutura urbana ". Apesar de ser um conceito bem-vindo, alguém já viu algum estudo sobre a capacidade de suporte dos bairros? Ao contrário, o que se vê é uma superocupação de certos bairros, muito acima da capacidade da infraestrutura ali existente. 

A regra que perpassa as novas determinações do Plano Diretor é a de oferecer ao mercado imobiliário disponibilidade de edificação onde quer que seja. Mas como essa disponibilidade se tornaria um fato concreto, se a população está em queda e a economia carioca, assim como a fluminense, está em estado vegetativo ou regressivo?

O resultado provável será um maior adensamento e maiores alturas na Zona Sul, área sempre na mira das construtoras. Elas terão o que oferecer a investidores de fora da cidade e do país. Boa parte constituída de imóveis mínimos para aluguel por temporada. Recentemente, constatou-se que investidores russos já estão chegando...

Um ou outro espigão poderá ser edificado na Zona Norte, a destoar de sua paisagem. Mas, é um engano acreditar que, na situação atual, haverá uma explosão de edificações por toda a cidade. Isso porque não existe demanda para toda essa oferta de potencial construtivo que a Prefeitura pretende colocar à disposição do mercado. Não pela classe média. Ao contrário, existe um déficit habitacional imenso para faixas de renda mais baixas. Mas quantos projetos de habitação social a Prefeitura realizou nesta administração? Nenhum. Agora, que o governo federal irá retomar o Minha Casa Minha Vida, há promessas de construção de novas unidades. Mas há aí um risco ambiental. Entre as áreas definidas no PD como estratégicas para implantação de habitação social, além da área central e da Zona Norte, estão os maciços da Tijuca, da Pedra Branca e Gericinó Mendanha. 

Além disso, é bom lembrar que a Área Portuária tem uma imensa oferta de potencial construtivo, que até o momento não se realizou. Oferecer possibilidades de edificação e adensamento de forma indiscriminada não é planejamento. Planejar é entender as demandas, as capacidades de suporte dos bairros, e direcionar o mercado para onde interesse à cidade e à sua população. 

Uma questão trazida pelo plano é o fim de áreas exclusivamente residenciais, que poderão conviver com serviços, quando seus parâmetros de ocupação forem mais restritos, ou outras atividades, quando menos restritos. A tipificação de zona exclusivamente residencial, com reflexos na legislação urbana, vem do século passado, do que se convencionou chamar de funcionalismo, que propunha segregar as funções dentro da cidade. Desse conjunto de ideias resultaram os centros urbanos unicamente dedicados a comércio e serviços, mas perigosamente vazios nos fins de semana. É uma visão superada, mas a proposta de mudança gera muita desconfiança entre os moradores. 

Parte dessa desconfiança se justifica pela  baixa capacidade do poder público de fiscalizar atividades prejudiciais ao sossego dos bairros. Templos se transformam em lugar de gritaria transmitida por alto-falantes para as ruas. Bares se transformam em locais de música alta até altas horas. Se houvesse garantia de fiscalização, os temores seriam abrandados. Outro ponto a gerar desconfiança é a lei municipal de liberdade econômica, aprovada há pouco tempo. Ela permite um licenciamento automático de atividade econômica, só havendo fiscalização a posteriori, em caso de reclamações. O ideal seria uma reduzida gama de possibilidades de atividades econômicas em áreas residenciais, como pequenas quitandas, livrarias e cafés, garantindo a diversidade de usos e a paz dos moradores. 

Há medidas importantes na proposta de PD, como o IPTU progressivo sobre imóveis sem uso, o Programa de Locação Social, e a volta da Zona Agrícola. O PD define também, em todo o Município, o Coeficiente de Aproveitamento Básico - CAB do terreno igual a 1 (a proporção entre área construída e área do terreno). Assim, qualquer aproveitamento acima desse valor deverá pagar uma contrapartida aos cofres municipais, a outorga onerosa, reforçando os recursos para o desenvolvimento urbano. O problema é que o PD está prevendo isenção desse pagamento por cinco anos nas APs 1 e 3.

O PD consagra também a Transferência do Direito de Construir, ou seja, a possibilidade de transferência do CAB de um imóvel para outro em certas circunstâncias, como em programas de regularização fundiária e implantação de equipamentos urbanos. Esse direito é estendido a imóveis que forem objeto de preservação cultural ou ambiental. Numa cidade com vastas áreas cobertas por instrumentos de preservação, essa possibilidade de transferência do Direito de Construir poderá gerar um grande estoque desses CABs, algo que até então não havia. O problema só não será maior porque, em geral, sobrados e imóveis antigos ultrapassam o índice 1 de aproveitamento dos terrenos. 

Há, ainda, a previsão de uso de diversos instrumentos de política urbana, como o Estudo de Impacto de Vizinhança e o Parcelamento e Edificação compulsória de imóveis que não cumpram a sua função social. No entanto, o Plano não propõe a auto aplicabilidade desses instrumentos, condicionando a sua utilização a posteriores leis de regulamentação. Esta é uma crítica de órgãos e de instituições de pesquisa, como IAB-RJ, Seaerj, UFRJ e UFF. Segundo eles, "Não é novidade o quanto esta fundamental parte do Plano acaba se tornando letra morta pela ausência de regulamentação posterior".

Como reação a um Plano pouco discutido e muito voltado para o mercado, surgiu um movimento chamado O Rio não está à venda, reunindo associações de moradores, coletivos contra intervenções problemáticas, como a tirolesa do Pão de Açúcar, e grupos de luta contra privatizações de bens municipais, como o Jardim de Alah. Esse movimento vem se organizando para sensibilizar os munícipes da importância de estarem atentos ao que se decide na Câmara de Vereadores e também para tentar convencer os senhores e senhoras vereadores a considerarem, pelo menos um pouco, os interesses da população. 

Artigo publicado em 03 de agosto de 2023 no Diário do Rio