A armadilha das Cepacs no Rio

Foto: Marcia Foleto

O Estatuto das Cidades, uma grande conquista de tantos quantos se preocupam com os destinos de nossas cidades, criou, entre outros instrumentos de planejamento urbano, a outorga onerosa do direito de construir. Ela é a possibilidade do município cobrar pelo licenciamento de áreas a serem construídas acima de um determinado índice, geralmente índice um, de utilização da área do terreno. Isso significa que a construção de uma vez a área do terreno seria livre de taxação. Mas o que ultrapassasse esse índice, até o índice máximo permitido para cada região, seria objeto de uma taxação. É uma forma de trazer recursos para os cofres municipais e de ressarcir o mesmo de gastos realizados com melhorias do espaço urbano. 

Outra contribuição do Estatuto é a Operação Consorciada, em que todos os recursos auferidos com a cobrança dos índices acima do índice mínimo de aproveitamento do terreno são necessariamente investidos em obras no perímetro definido pela operação consorciada, a qual é aprovada pela Câmara Municipal. O projeto Porto Maravilha é uma Operação Consorciada e esses índices taxáveis foram denominados Certificados de Potencial Adicional de Construção - Cepacs. 

Como o projeto era muito ambicioso, envolvendo a demolição da Perimetral e a construção de diversas infraestruturas, entre elas o Túnel Marcelo Alencar, definiu-se como meta a arrecadação de grandes volumes de Cepacs. Para isso, as alturas dos futuros edifícios na região foram estabelecidas em níveis bastante elevados, chegando até a 50 pavimentos.  Também ficaram elevados os índices de aproveitamento máximo dos terrenos. 

Passados já vários anos, uma impressionante massa de edifícios, muito próximos uns dos outros e muito altos, começa a surgir nas proximidades da rodoviária, exatamente onde as alturas permitidas no projeto são as mais elevadas. Tais edifícios, que já vem sendo chamados de Curilândia, estão escondendo o Morro do Pinto, que fica logo atrás, uma agressão à paisagem da cidade. 

Dentro das regras do mercado imobiliário carioca, se esses edifícios fossem mais baixos, talvez não fossem economicamente viáveis. Além do custo de sua produção e dos lucros esperados com a venda das unidades, é preciso contabilizar o custo das Cepacs, sem as quais o licenciamento não é aprovado. Assim, um instrumento pensado para beneficiar a cidade, ao ser usado num contexto de exploração máxima dos terrenos, termina por forçar a verticalização da região. 

Exemplo semelhante está para acontecer no projeto Praça Onze, atualmente em discussão na Câmara de Vereadores. O projeto é igualmente ambicioso, incluindo a demolição do Viaduto 31 de Março, a criação de novas vias e a construção de uma futura biblioteca. Novamente, para se custear todas essas obras, seria necessária a arrecadação de altas somas em certificados de potencial adicional de construção. 

A primeira versão do projeto apresentada trazia edifícios de alturas variadas, alguns mais baixos nas proximidades da subida para Santa Teresa. Mas, uma nova versão chegou a ser discutida, com edifícios tão altos que barrariam a vista da cidade a partir do Largo das Neves, em Santa Teresa. Só assim haveria a possibilidade de se arrecadar recursos no volume capaz de custear o projeto. 

Além do evidente prejuízo à paisagem e à ideia de uma cidade com escala mais humana, haveria um outro problema. A arrecadação desses recursos é incerta. O leilão das Cepacs no Porto Maravilha não teve interessados e só a entrada da Caixa Econômica, comprando todo o volume de certificados disponíveis salvou o projeto. Mas, não salvou a Caixa, que até hoje tenta vender os tais certificados, para cuja aquisição foram usados recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, uma evidente distorção de propósitos. 

Ao realizar o leilão das Cepacs do projeto Praça Onze, conseguirá a Prefeitura um novo comprador disposto a assumir riscos tão grandes como fez a Caixa Econômica no Porto Maravilha? É importante lembrar que persiste a oferta de muitíssimos certificados daquele primeiro projeto. São questões da realidade econômica, que sempre poderão ser artificialmente resolvidas por intervenções políticas. Mas aí a massa projetada de edificações já estará no forno, infladas pelos excessivos índices de aproveitamento dos terrenos e pelas Cepacs. E lá se vai a paisagem e a qualidade de vida.

Artigo publicado em 21 de maio de 2026 no Diário do Rio.