A sombra do capital imobiliário nas nossas praias

Orla de João Pessoa

Um exemplo radical de exploração da paisagem além de suas possibilidades, terminando por destruí-la, pode ser observado em Balneário Camboriú, em Santa Catarina. Ali, a construção de enormes arranha-céus à beira-mar inutilizou o banho de sol na faixa de areia após as 14 horas. Uma sombra medonha dos edifícios se projeta muito além da linha de arrebentação das ondas, exemplificando como a falta de regulação pode ser maléfica para o interesse coletivo e o bem comum. Em 2021, uma obra milionária foi executada para alargar a faixa de areia, originalmente de 25 metros em média, para 70 a 180 metros. Mesmo assim, o problema não foi inteiramente resolvido e já há sinais de perda, em alguns pontos, da faixa acrescida.  

Numa situação diametralmente oposta, João Pessoa, capital da Paraíba, goza de uma posição privilegiada em relação à proteção da paisagem junto à orla marítima e à prevenção de sombreamento da faixa de areia. Nas quadras próximas à praia não há edifícios altos. Eles só existem numa faixa bem mais recuada, não sendo colados nas divisas laterais. Dessa forma, não se formou a barreira junto ao mar, como em Balneário Camboriú, havendo melhor distribuição da capacidade de visualização do mar e melhor circulação dos ventos. 

Isso foi possível graças a preceitos inscritos na Constituição do Estado da Paraíba (artigo 229), promulgada em 1989, depois reafirmados pela Lei Orgânica do Município de João Pessoa (artigo 175), aprovada em 1990. De acordo com tais instrumentos legais, ficou estabelecida uma área de proteção de 500 metros a partir da maré mais alta (preamar de sizígia). Dentro dessa faixa, os primeiros 150 metros são considerados área de proteção total, onde não é permitido construir. A partir desse ponto, a legislação prevê crescimento gradual das edificações. As construções partem de cerca de 12,9 metros e só podem atingir o limite máximo de 35 metros no final da faixa de 500 metros. Em 2024, houve uma tentativa de flexibilizar essa legislação, mas tal intento foi considerado inconstitucional.

No Rio de Janeiro, muito antes de outras cidades, estabeleceu-se o modelo Copacabana, com seu paredão de edifícios junto à orla. Entre 1969 e 1971, o alargamento da faixa de areia de 21 metros para 73 metros, reduziu o efeito do sombreamento desses prédios sobre a praia. Já Ipanema era caracterizada por edifícios baixos na orla, entre os quais aquele em que morou JK. Mas, aí vieram prefeitos, como Marcos Tamoio, que flexibilizaram as regras de altura para hotéis na orla. Depois essas flexibilizações se estenderam aos edifícios residenciais e as sombras desses gigantes se projetaram na areia.

Visando combater este problema, a Lei Complementar 47/2000, assinada pelo Prefeito Luiz Paulo Conde, proibiu que edifícios na área fronteira às praias, em toda a orla marítima da cidade, projetassem sombras sobre o calçadão e/ou areal. Em 2001, o Prefeito Cesar Maia assinou o Decreto nº 20.504, que regulamentou a referida lei. As edificações que já estivessem licenciadas, mas que ainda não tivessem concluído a primeira laje, deveriam ter que alterar o projeto, adequando-o à proibição de sombreamento da faixa de areia.      

Ocorre que nos últimos anos, com a profusão de transferência de potencial construtivo de outras áreas da cidade, instituída pelo Prefeito Eduardo Paes, bairros, como Ipanema, estão sendo verticalizados de forma absurda. O potencial construtivo transferido é acrescido ao que a legislação dos locais escolhidos pelos investidores permite, resultando em verdadeiros monstrengos. Muitos desses novos edifícios estão sendo construídos em ruas mais atrás da orla da praia. Mas, por suas alturas exageradas, são capazes de projetar sombras sobre a faixa de areia. É importante notar que a Lei Complementar 47/2000 se refere a edifícios na área fronteira às praias, já que não se imaginava que no futuro um prefeito viesse a permitir prédios tão altos no interior do bairro, com sua sombra alcançando a areia.

Surge, então, a Lei Complementar nº 298/2026, de autoria do Vereador Pedro Duarte, que altera a redação da lei anterior, retirando a especificidade de edifícios na área fronteira às praias e estendendo a proibição de projeção de sombra sobre o calçadão e/ou areal a qualquer edificação em todo o Município. Tal alteração será positiva se não vier acrescida da interpretação de que deixa de valer o Decreto nº 20.504, aquele que proíbe que edifícios já iniciados sigam adiante se estiver previsto o sombreamento da praia. A lei original teve apenas a sua redação alterada, com ampliação da sua abrangência. Não houve revogação de nenhum dispositivo anterior, nem do decreto que a regulamenta. Então, é de se acreditar que monstrengos já iniciados, e que porventura possam sombrear a praia, não devem poder seguir adiante.

O problema é que no Rio de Janeiro os interesses do mercado imobiliário dominam as decisões da Prefeitura. O licenciamento ambiental e urbanístico está submetido a essa lógica. A distorção do Estatuto das Cidades praticada na cidade, permitindo essa farra com os potenciais construtivos idem. Até a gestão do Patrimônio Cultural está submetida à regra de que o desejo do empresário é lei. Se as edificações já iniciadas, com potencial de sombreamento da praia, forem adiante, saberemos que a lei do mercado é a que continua valendo na cidade. 

Artigo publicado em 26 de fevereiro de 2026 no Diário do Rio.