A sombra do capital imobiliário nas nossas praias

Orla de João Pessoa

Um exemplo radical de exploração da paisagem além de suas possibilidades, terminando por destruí-la, pode ser observado em Balneário Camboriú, em Santa Catarina. Ali, a construção de enormes arranha-céus à beira-mar inutilizou o banho de sol na faixa de areia após as 14 horas. Uma sombra medonha dos edifícios se projeta muito além da linha de arrebentação das ondas, exemplificando como a falta de regulação pode ser maléfica para o interesse coletivo e o bem comum. Em 2021, uma obra milionária foi executada para alargar a faixa de areia, originalmente de 25 metros em média, para 70 a 180 metros. Mesmo assim, o problema não foi inteiramente resolvido e já há sinais de perda, em alguns pontos, da faixa acrescida.  

Numa situação diametralmente oposta, João Pessoa, capital da Paraíba, goza de uma posição privilegiada em relação à proteção da paisagem junto à orla marítima e à prevenção de sombreamento da faixa de areia. Nas quadras próximas à praia não há edifícios altos. Eles só existem numa faixa bem mais recuada, não sendo colados nas divisas laterais. Dessa forma, não se formou a barreira junto ao mar, como em Balneário Camboriú, havendo melhor distribuição da capacidade de visualização do mar e melhor circulação dos ventos. 

Isso foi possível graças a preceitos inscritos na Constituição do Estado da Paraíba (artigo 229), promulgada em 1989, depois reafirmados pela Lei Orgânica do Município de João Pessoa (artigo 175), aprovada em 1990. De acordo com tais instrumentos legais, ficou estabelecida uma área de proteção de 500 metros a partir da maré mais alta (preamar de sizígia). Dentro dessa faixa, os primeiros 150 metros são considerados área de proteção total, onde não é permitido construir. A partir desse ponto, a legislação prevê crescimento gradual das edificações. As construções partem de cerca de 12,9 metros e só podem atingir o limite máximo de 35 metros no final da faixa de 500 metros. Em 2024, houve uma tentativa de flexibilizar essa legislação, mas tal intento foi considerado inconstitucional.

No Rio de Janeiro, muito antes de outras cidades, estabeleceu-se o modelo Copacabana, com seu paredão de edifícios junto à orla. Entre 1969 e 1971, o alargamento da faixa de areia de 21 metros para 73 metros, reduziu o efeito do sombreamento desses prédios sobre a praia. Já Ipanema era caracterizada por edifícios baixos na orla, entre os quais aquele em que morou JK. Mas, aí vieram prefeitos, como Marcos Tamoio, que flexibilizaram as regras de altura para hotéis na orla. Depois essas flexibilizações se estenderam aos edifícios residenciais e as sombras desses gigantes se projetaram na areia.

Visando combater este problema, a Lei Complementar 47/2000, assinada pelo Prefeito Luiz Paulo Conde, proibiu que edifícios na área fronteira às praias, em toda a orla marítima da cidade, projetassem sombras sobre o calçadão e/ou areal. Em 2001, o Prefeito Cesar Maia assinou o Decreto nº 20.504, que regulamentou a referida lei. As edificações que já estivessem licenciadas, mas que ainda não tivessem concluído a primeira laje, deveriam ter que alterar o projeto, adequando-o à proibição de sombreamento da faixa de areia.      

Ocorre que nos últimos anos, com a profusão de transferência de potencial construtivo de outras áreas da cidade, instituída pelo Prefeito Eduardo Paes, bairros, como Ipanema, estão sendo verticalizados de forma absurda. O potencial construtivo transferido é acrescido ao que a legislação dos locais escolhidos pelos investidores permite, resultando em verdadeiros monstrengos. Muitos desses novos edifícios estão sendo construídos em ruas mais atrás da orla da praia. Mas, por suas alturas exageradas, são capazes de projetar sombras sobre a faixa de areia. É importante notar que a Lei Complementar 47/2000 se refere a edifícios na área fronteira às praias, já que não se imaginava que no futuro um prefeito viesse a permitir prédios tão altos no interior do bairro, com sua sombra alcançando a areia.

Surge, então, a Lei Complementar nº 298/2026, de autoria do Vereador Pedro Duarte, que altera a redação da lei anterior, retirando a especificidade de edifícios na área fronteira às praias e estendendo a proibição de projeção de sombra sobre o calçadão e/ou areal a qualquer edificação em todo o Município. Tal alteração será positiva se não vier acrescida da interpretação de que deixa de valer o Decreto nº 20.504, aquele que proíbe que edifícios já iniciados sigam adiante se estiver previsto o sombreamento da praia. A lei original teve apenas a sua redação alterada, com ampliação da sua abrangência. Não houve revogação de nenhum dispositivo anterior, nem do decreto que a regulamenta. Então, é de se acreditar que monstrengos já iniciados, e que porventura possam sombrear a praia, não devem poder seguir adiante.

O problema é que no Rio de Janeiro os interesses do mercado imobiliário dominam as decisões da Prefeitura. O licenciamento ambiental e urbanístico está submetido a essa lógica. A distorção do Estatuto das Cidades praticada na cidade, permitindo essa farra com os potenciais construtivos idem. Até a gestão do Patrimônio Cultural está submetida à regra de que o desejo do empresário é lei. Se as edificações já iniciadas, com potencial de sombreamento da praia, forem adiante, saberemos que a lei do mercado é a que continua valendo na cidade. 

Artigo publicado em 26 de fevereiro de 2026 no Diário do Rio.

 

Jampa

Visitei João Pessoa no início década de 1980. Era uma cidade agradável, não muito grande, com belas igrejas num centro histórico interessante, junto a uma bucólica lagoa. Os bairros litorâneos ainda não eram subcentros importantes da cidade, sendo muito utilizados como área de veraneio das famílias de mais alta renda. Eram também preferidos por forasteiros, entre eles, professores vindos do Sul, que estavam sendo contratados pela Universidade Federal local. O litoral entre Tambaú e Cabedelo era praticamente vazio. Percorria-se essas praias quase sem encontrar com ninguém. 

Mas, desde o Plano de Remodelação de João Pessoa, de 1932, de autoria do urbanista Nestor de Figueiredo, já havia a previsão da ocupação do eixo em direção à Praia de Tambaú. A implantação dessas diretrizes definiu uma dicotomia social na cidade, indo as classes mais abastadas se localizar nessa área de expansão. Esse movimento de descentralização da cidade tornou-se mais efetivo na década de 90, quando se intensificou a ocupação de Cabo Branco, Tambaú e Manaíra no litoral, e de outros bairros, num movimento de espalhamento da mancha urbana. Hoje a cidade é bastante espraiada, com uma imensa área de preservação permanente no meio da mancha urbana, a Mata do Buraquinho, e áreas verdes ao longo dos rios.

As residências unifamiliares dos bairros da orla marítima, que serviam como casas de veraneio da elite local, foram substituídas por edifícios multifamiliares, em que o uso misto está muito presente. Como é comum em boa parte das cidades brasileiras, não há uma atenção à arborização urbana, quase inexistente. Com o fim dos quintais das residências unifamiliares, as árvores que ali existiam passam a fazer muita falta. As calçadas também não são ideais, já que estreitas e com obstáculos. Algumas são excessivamente inclinadas para conforto dos automóveis que acessam garagens ou estacionam em recuos dos prédios. E, atualmente, a tão desejada orla marítima se encontra poluída por ligações irregulares na rede de águas pluviais. 

O crescimento populacional de João Pessoa é um processo que vem se intensificando. No censo de 2010, foram contabilizados 723 mil habitantes, enquanto no último censo eles já eram 833 mil, um aumento de 110 mil pessoas. É interessante observar uma diferença em relação ao que ocorreu no Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Belém, Fortaleza, Natal e Salvador, capitais que, de acordo com o Censo de 2022, perderam população no período entre as duas últimas contagens. Os pessoenses, que amam a qualidade de vida de sua cidade, já começam a se incomodar com o afluxo de novos moradores.

Esse crescimento se reflete na forte dinâmica da construção civil. Quase não há quadra nos bairros litorâneos em que não exista algum prédio sendo erguido. No entanto, os legisladores de João Pessoa, ou Jampa, tiveram a sabedoria de pensar essa verticalização de forma escalonada. Nas quadras próximas à praia são permitidos edifícios com três pavimentos e cobertura. Numa faixa mais recuada ficam os edifícios mais altos. Estes não costumam ser colados nas divisas laterais. Dessa forma, não se formou a barreira junto ao mar, típica de Copacabana, havendo melhor distribuição da capacidade de visualização do mar e melhor circulação dos ventos. Diga-se de passagem, que a orla, especialmente a de Tambaú, é muito usada à noite pelos pessoenses, que saem para passear, olhar o movimento e aproveitar a gostosa brisa que por lá sopra.

Mas, esse espalhamento gerou a saída de residências da área central. Ali ficou concentrado o comércio atacadista, em meio a um grande número de vendedores ambulantes. Nas proximidades desse centro, antigas residências foram transformadas em lojas e escritórios. Os edifícios residenciais ainda existentes no Centro são ocupados por famílias de renda mais baixa. Em 1982, o centro histórico de João Pessoa foi tombado pelo Estado da Paraíba. Mas, a perda de uso vem contribuindo para a degradação desse Patrimônio. E já se alerta o turista sobre locais inseguros nessa região, o que era impensável décadas atrás. 

Esse é um processo conhecido em outras capitais brasileiras. O abandono das áreas centrais de nossas cidades, e a falta de cuidado com seus espaços públicos, é um triste fato que se repete sem que os gestores locais percebam o mal que estão fazendo. Os custos posteriores de revitalização dessas áreas são infinitamente maiores. Em João Pessoa, devido à sua escala mediana, com a devida atenção muitos desses problemas ainda podem ser sanados. Seria preciso não seguir repetindo erros já cometidos em outros locais. Com todos os seus novos problemas, João Pessoa ainda é um local muito agradável. 

Artigo publicado em 27 de fevereiro de 2025 no Diário do Rio.